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时隔二十余日，徐腾终于回到瑞麟宅，因为有六位中戏金钗陪同出席午宴，饭局上，徐腾、郑永晖都没有谈彼此要合作的这个项目，而是聊了其他一些事。
郑永晖似乎比徐腾更清楚徐家的实力，对徐腾的态度很亲近，一路从香港地产聊到内地，聊到北京地产业的几大热点开发方向，和徐腾、梅嘉莉谈的很深入，指点颇多。
港商更擅长开发高端精品项目和商业写字楼，喜欢囤地，拖延工期，靠长期租金和地价升值盈利，单个项目的利润率很高，但只适合香港那种土地供应有限的区域市场。
内地的地产商习惯开发大众项目，快速拿地，快速开发，快速销售，加快资金流动，简单来说就是薄利多销，靠量赚钱，更适合内地市场。
梅嘉莉主持的富信国际，郑永晖的北京新世纪都属于前者风格，上海的黄埔地皮，郑永晖97年底以4亿价格买下，拖延两年后，99年底卖给梅嘉莉，01年初，梅嘉莉又卖给郑永晖。
内地有三年限期开发的政策，港商财团就是用这种手段倒来倒去，今年4月，梅嘉莉的富信国际和郑永晖的上海新世纪地产公司才成立新的合资公司开发这块地皮，到现在还在打桩，仍然是拖工期，等待地价继续升值。
这种事，港商早已玩的臭名昭著，和记黄埔、新恒基……在内地都是这么玩的，和记黄埔打一个地桩要一年半，两年三年的情况也屡见不鲜。
今天和徐腾、梅嘉莉这对小夫妻吃饭，郑永晖谈的就是这个事。
郑永晖也注意到了，曾藜这个最漂亮的女明星不仅是徐腾的小老婆，和梅嘉莉的关系还不错，说明徐腾驭妻有术。
他特意单独陪梅嘉莉一杯酒，陪曾藜也一杯，礼数到位。
饭局结束，徐腾安排一位很漂亮的领班，陪同郑永晖去瑞麟馆娱乐，毕竟郑永晖就是冲着瑞麟馆的美女柔道而来，很好奇，想玩一玩，估计会揉的很没素质。
梅葶、章紫怡这些中戏金钗也去瑞麟馆做spa，曾藜没有去，她和梅嘉莉陪着徐腾在后院的长廊里喝茶。
现在没有外人，就徐腾和两个老婆，一家三口，徐腾终于将自己的想法完整说出来，一支笔，一叠纸，计算他这种模式的运作风险。
在2002年末的这个时间段，徐腾和梅嘉莉的嘉腾系想要大规模介入内地的房地产业，资金链还有限，这真的就很困难。
徐腾的策略很冒险，想用财产保险聚敛资金，到二三线城市扩大地皮，通过简单复制样板项目，快速开发，快速销售。
现在的问题是怎么聚敛资金，答案很简单，让利，低价抢市场，以后逐步拿下寿险、健康险、理财险的牌照，这得一个省一个省的公关，很麻烦。
理论上，只要地价不停上涨，这事就没问题，但只要地价崩盘，这事就惨了。因为保险公司薄利多销，目标就是弄到更多资金，实际盈利能力是很低的，甚至是得靠房地产公司的利润维持扩张。
一旦房地产公司崩盘，两边就得同时崩盘。
徐腾的这个玩意就是民间集资，只是比民间集资的成本低多了，和银行贷款利率相比，稍微要低一点，十年后，万科、万达、恒大都在拼命入股保险公司，保险公司也拼命入股地产公司，这才有了安邦、宝能抄底万科的事。
这就是所谓的“地保双联”，房地产和保险公司之间的互相联合经营，这也是内地市场在十年二十年后的大趋势。
这一招的厉害之处就在于，房地产公司可以先和银行抵押贷款，再用保险公司的产险、理财险、万能险集资，两个手同时借钱，高速发展。
真正的港商是不敢这么玩的，太疯狂。
徐腾按照道理也犯不着这么做，但是，他决定这么做，只是要将风险控制到最低，他算过帐，真正的风险是保险业那边，但这偏偏就是富信国际不太担心的地方。
原因很简单，富信国际可以从粤港保险业挖人，甚至是直接从香港富信保险公司借一个完整的团队过来操盘，非常专业化的运作，以不亏损为底线原则。
至于地产业，只要不犯顺驰集团那种错误，先挖团队，再慢慢培养，制定完善的计划一步步推进，以二线城市为主要方向，大致就不会出事。
徐腾连公司都想好了，神州保险、神州置地，再加上神州传媒、神州影业，弄出一个很漂亮的神州系，这几年全在香港上市。
他的思路很简单，适当冒一点风险，尽量控制风险。
地产业，徐腾是懂一些的，这也是他以前了解较多的一个领域，他和杨富友一起混口饭吃，做了很多乱七八糟的地产策划，万科这种成功的地产公司，顺驰这种失败的地产公司，他们都一起研究过。
确切的说，他们都抄袭过，万科、万达的各种经典地产项目的策划案，他们全部抄袭过，一模一样，改个名字就拿去糊弄县级地产商的事情也干过。
保险业，徐腾也是懂一点点的，这得感谢当年的徐总，虽然不像徐总那么肆无忌惮的无耻忽悠，他还是做成过不少单子，补贴家用。
当然，他对保险业、地产业的了解是低层次的。
没关系。
他的老婆大人是万能的，梅嘉莉比他更懂，更专业。
小夫妻俩在纸上划来划去，几十个圈圈，填满数字做沙盘模拟，他们尽量沽空富信国际在香港的地产楼盘，预计能调集五十亿资金，用于启动神州系的“地保双联”战略。
这个资金规模，基本不影响富信国际的安哥拉石油、神州影视两个大项目。
徐腾和梅嘉莉谈着这些事，曾藜是完全不敢插口，就帮他们按一按计算器，倒茶换热水，想想姐妹们说的那些让她挤走梅嘉莉的话，忽然觉得荒唐可笑。
曾藜隐约有种感觉，她和徐腾之间是纯粹的********，而梅嘉莉和徐腾之间太复杂。
“老婆，你这个富信国际有一个缺陷，这也是港商财团的一贯毛病，没有一个明确的战略方向，太看重盈利率这些问题。到底要做什么，你完全不清楚，有一个项目就做一个项目，哪个项目赚钱就去做哪个。”徐腾就是随便说说，他可不敢批评万能的梅嘉莉总裁。
徐腾的各种商业计划，离开他的老婆大人根本跑不动。
他现在可是用斗大的胆去微微的说一下梅嘉莉，绝对不是批评，谁要说他在批评老婆大人，他和谁急。
“做生意就是这样，很多事情都要讲机遇的，我这几年一直没有特别好的idea，也只能是看哪个项目有价值，就临时做一个看看。”梅嘉莉是不服气的，但是她也不敢指责万能的徐腾总裁睁眼说瞎话。
她还是要辩解一番，“其实你看，我们就这么到处撒网式投资，慢慢也遴选出几个很不错的大业务方向。”
“嗯。”徐腾见好就收，反正让梅嘉莉意识到这个问题就行了，亲自给梅嘉莉斟茶，多谢老婆大人给他一点点的颜面。
“对了，老公，你说咱们在新加坡注册成立一家神州能源公司，和加拿大西岸石油公司一个机构两个牌子，对内并入咱们的神州系，然后在香港借壳上市，你觉得怎么样？”
“这就是好idea啊！”徐腾斗大的胆，赞赏一下老婆大人，摸了摸她的额头，显示一下自己的爱才之心。
“老公，我说一个事，你别生气。”梅嘉莉看了看曾藜，大概是希望曾藜离开，又继续和徐腾提议，“你还是搬回瑞麟宅住吧，商界是要讲地位的，事业、女人、宅子、车，这是男人的四个标签。论事业，论女人，博雅公寓那栋房子可真不配上你。我和曾藜哪里差了，要和博雅公寓那种地方相提并论？”
“老婆，你这可是封建思想。”徐腾笑呵呵的打岔，其实是懒得搬来搬去，虽然只是下人辛苦。
“老公，姐，你们聊，我可不参与你们这种辩论会，先去和姐妹们打个招呼，回家的时候和我说一声。”曾藜估计梅嘉莉要和徐腾说一些特别隐私的话，这就随便找个借口起身离开。
等曾藜走了，梅嘉莉也起身，示意徐腾陪她回房间。
晕。
徐腾算是看出来了，他上午单独要了曾藜两次，梅嘉莉现在奉行公平主义，她也得单独要两次。
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时隔二十余日，徐腾终于回到瑞麟宅，因为有六位中戏金钗陪同出席午宴，饭局上，徐腾、郑永晖都没有谈彼此要合作的这个项目，而是聊了其他一些事。
郑永晖似乎比徐腾更清楚徐家的实力，对徐腾的态度很亲近，一路从香港地产聊到内地，聊到北京地产业的几大热点开发方向，和徐腾、梅嘉莉谈的很深入，指点颇多。
港商更擅长开发高端精品项目和商业写字楼，喜欢囤地，拖延工期，靠长期租金和地价升值盈利，单个项目的利润率很高，但只适合香港那种土地供应有限的区域市场。
内地的地产商习惯开发大众项目，快速拿地，快速开发，快速销售，加快资金流动，简单来说就是薄利多销，靠量赚钱，更适合内地市场。
梅嘉莉主持的富信国际，郑永晖的北京新世纪都属于前者风格，上海的黄埔地皮，郑永晖97年底以4亿价格买下，拖延两年后，99年底卖给梅嘉莉，01年初，梅嘉莉又卖给郑永晖。
内地有三年限期开发的政策，港商财团就是用这种手段倒来倒去，今年4月，梅嘉莉的富信国际和郑永晖的上海新世纪地产公司才成立新的合资公司开发这块地皮，到现在还在打桩，仍然是拖工期，等待地价继续升值。
这种事，港商早已玩的臭名昭著，和记黄埔、新恒基……在内地都是这么玩的，和记黄埔打一个地桩要一年半，两年三年的情况也屡见不鲜。
今天和徐腾、梅嘉莉这对小夫妻吃饭，郑永晖谈的就是这个事。
郑永晖也注意到了，曾藜这个最漂亮的女明星不仅是徐腾的小老婆，和梅嘉莉的关系还不错，说明徐腾驭妻有术。
他特意单独陪梅嘉莉一杯酒，陪曾藜也一杯，礼数到位。
饭局结束，徐腾安排一位很漂亮的领班，陪同郑永晖去瑞麟馆娱乐，毕竟郑永晖就是冲着瑞麟馆的美女柔道而来，很好奇，想玩一玩，估计会揉的很没素质。
梅葶、章紫怡这些中戏金钗也去瑞麟馆做spa，曾藜没有去，她和梅嘉莉陪着徐腾在后院的长廊里喝茶。
现在没有外人，就徐腾和两个老婆，一家三口，徐腾终于将自己的想法完整说出来，一支笔，一叠纸，计算他这种模式的运作风险。
在2002年末的这个时间段，徐腾和梅嘉莉的嘉腾系想要大规模介入内地的房地产业，资金链还有限，这真的就很困难。
徐腾的策略很冒险，想用财产保险聚敛资金，到二三线城市扩大地皮，通过简单复制样板项目，快速开发，快速销售。
现在的问题是怎么聚敛资金，答案很简单，让利，低价抢市场，以后逐步拿下寿险、健康险、理财险的牌照，这得一个省一个省的公关，很麻烦。
理论上，只要地价不停上涨，这事就没问题，但只要地价崩盘，这事就惨了。因为保险公司薄利多销，目标就是弄到更多资金，实际盈利能力是很低的，甚至是得靠房地产公司的利润维持扩张。
一旦房地产公司崩盘，两边就得同时崩盘。
徐腾的这个玩意就是民间集资，只是比民间集资的成本低多了，和银行贷款利率相比，稍微要低一点，十年后，万科、万达、恒大都在拼命入股保险公司，保险公司也拼命入股地产公司，这才有了安邦、宝能抄底万科的事。
这就是所谓的“地保双联”，房地产和保险公司之间的互相联合经营，这也是内地市场在十年二十年后的大趋势。
这一招的厉害之处就在于，房地产公司可以先和银行抵押贷款，再用保险公司的产险、理财险、万能险集资，两个手同时借钱，高速发展。
真正的港商是不敢这么玩的，太疯狂。
徐腾按照道理也犯不着这么做，但是，他决定这么做，只是要将风险控制到最低，他算过帐，真正的风险是保险业那边，但这偏偏就是富信国际不太担心的地方。
原因很简单，富信国际可以从粤港保险业挖人，甚至是直接从香港富信保险公司借一个完整的团队过来操盘，非常专业化的运作，以不亏损为底线原则。
至于地产业，只要不犯顺驰集团那种错误，先挖团队，再慢慢培养，制定完善的计划一步步推进，以二线城市为主要方向，大致就不会出事。
徐腾连公司都想好了，神州保险、神州置地，再加上神州传媒、神州影业，弄出一个很漂亮的神州系，这几年全在香港上市。
他的思路很简单，适当冒一点风险，尽量控制风险。
地产业，徐腾是懂一些的，这也是他以前了解较多的一个领域，他和杨富友一起混口饭吃，做了很多乱七八糟的地产策划，万科这种成功的地产公司，顺驰这种失败的地产公司，他们都一起研究过。
确切的说，他们都抄袭过，万科、万达的各种经典地产项目的策划案，他们全部抄袭过，一模一样，改个名字就拿去糊弄县级地产商的事情也干过。
保险业，徐腾也是懂一点点的，这得感谢当年的徐总，虽然不像徐总那么肆无忌惮的无耻忽悠，他还是做成过不少单子，补贴家用。
当然，他对保险业、地产业的了解是低层次的。
没关系。
他的老婆大人是万能的，梅嘉莉比他更懂，更专业。
小夫妻俩在纸上划来划去，几十个圈圈，填满数字做沙盘模拟，他们尽量沽空富信国际在香港的地产楼盘，预计能调集五十亿资金，用于启动神州系的“地保双联”战略。
这个资金规模，基本不影响富信国际的安哥拉石油、神州影视两个大项目。
徐腾和梅嘉莉谈着这些事，曾藜是完全不敢插口，就帮他们按一按计算器，倒茶换热水，想想姐妹们说的那些让她挤走梅嘉莉的话，忽然觉得荒唐可笑。
曾藜隐约有种感觉，她和徐腾之间是纯粹的********，而梅嘉莉和徐腾之间太复杂。
“老婆，你这个富信国际有一个缺陷，这也是港商财团的一贯毛病，没有一个明确的战略方向，太看重盈利率这些问题。到底要做什么，你完全不清楚，有一个项目就做一个项目，哪个项目赚钱就去做哪个。”徐腾就是随便说说，他可不敢批评万能的梅嘉莉总裁。
徐腾的各种商业计划，离开他的老婆大人根本跑不动。
他现在可是用斗大的胆去微微的说一下梅嘉莉，绝对不是批评，谁要说他在批评老婆大人，他和谁急。
“做生意就是这样，很多事情都要讲机遇的，我这几年一直没有特别好的idea，也只能是看哪个项目有价值，就临时做一个看看。”梅嘉莉是不服气的，但是她也不敢指责万能的徐腾总裁睁眼说瞎话。
她还是要辩解一番，“其实你看，我们就这么到处撒网式投资，慢慢也遴选出几个很不错的大业务方向。”
“嗯。”徐腾见好就收，反正让梅嘉莉意识到这个问题就行了，亲自给梅嘉莉斟茶，多谢老婆大人给他一点点的颜面。
“对了，老公，你说咱们在新加坡注册成立一家神州能源公司，和加拿大西岸石油公司一个机构两个牌子，对内并入咱们的神州系，然后在香港借壳上市，你觉得怎么样？”
“这就是好idea啊！”徐腾斗大的胆，赞赏一下老婆大人，摸了摸她的额头，显示一下自己的爱才之心。
“老公，我说一个事，你别生气。”梅嘉莉看了看曾藜，大概是希望曾藜离开，又继续和徐腾提议，“你还是搬回瑞麟宅住吧，商界是要讲地位的，事业、女人、宅子、车，这是男人的四个标签。论事业，论女人，博雅公寓那栋房子可真不配上你。我和曾藜哪里差了，要和博雅公寓那种地方相提并论？”
“老婆，你这可是封建思想。”徐腾笑呵呵的打岔，其实是懒得搬来搬去，虽然只是下人辛苦。
“老公，姐，你们聊，我可不参与你们这种辩论会，先去和姐妹们打个招呼，回家的时候和我说一声。”曾藜估计梅嘉莉要和徐腾说一些特别隐私的话，这就随便找个借口起身离开。
等曾藜走了，梅嘉莉也起身，示意徐腾陪她回房间。
晕。
徐腾算是看出来了，他上午单独要了曾藜两次，梅嘉莉现在奉行公平主义，她也得单独要两次。
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